أولا: معاملة التفويض ومعاملة التخصيص
التفويض هو منح جزء من أملاك الدولة لشخص طبيعي أو اعتباري مقابل دفع قيمتها المقدرة وتبقى رقبة الأرض ملك للدولة إلى حين تسديد كامل قيمتها، وتكون الأفضلية لمن كان مستأجرا أو مستثمرا لذلك الجزء أو بعضه وملتزما بالشروط العقدية معه قبل التفويض، على أن تستخدم للغايات المحددة في القرار بقانون بشأن إدارة أملاك الدولة رقم ٤٣ لسنة ٢٠٢١ ومستوفيا للشروط ووفقا لإجراءات معينة حددها قانون إدارة وتفويض أراضي أملاك الدولة رقم ١ لسنة 1953 وتعديلاته والقرار بقانون المذكور.
الوثائق المطلوبة:
تختلف الوثائق المطلوبة للتفويض بحسب قرار التفويض فإذا كان القرار صادر منذ زمن الإدارة الأردنية أي قبل عام (1967) فان الوثائق المطلوبة هي:
- سند تسجيل العقار.
- قرار مجلس الوزراء بالتفويض.
- أي مراسلات أو وثائق تفيد بدفع بدل التفويض إن وجد.
- صورة عن جدول التفويض إن وجد.
- إذا كان المفوض إليه متوفى يتم إبراز صورة عن حصر الإرث لتسجيل العقار باسم الورثة.
- قرار محكمة عدل عليا القاضي بتنفيذ التفويض إن وجد مع مرفقات القرار كاملة، وقرار دائرة التنفيذ.
- تفويض من دائرة أملاك الدولة لأحد موظفيها وصورة وثيقة المفوض.
- صور الوثائق الشخصية للمفوض إليهم.
(ملاحظة: بخصوص قرارات التفويض الصادرة بعد سنة 1967 فهناك نظام تفويض قيد الدراسة ويمكن أن يكون هناك تعديلات على الوثائق المطلوبة)
التخصيص هو منح المؤسسات الحكومية والعامة حق الانتفاع بجزء من أملاك الدولة تحقيقا لمنفعة عامة دون ان يتم شطب اسم خزينة الدولة عن صحيفة العقار وفقا لإجراءات محددة بموجب القرار بقانون المذكور ويتم تسجيل التخصيص عن طريق وضع إشارة التخصيص على الصحيفة في صفحة الوقوعات مع بقاء العقار مسجل باسم الخزينة المالكة.
الوثائق المطلوبة
- سند تسجيل العقار.
- مرسوم التخصيص المنشور في الجريدة الرسمية
- في حال كانت الجهة المخصص لها جمعية إسكان يتم إبراز أوراق تأسيس الجمعية.
- كتاب يفيد بعدم امتلاك أعضاء الجمعية لأية عقارات.
- تفويض من جمعية لشخص و صورة وثيقة المفوض.
- كتاب من وزارة المالية يفيد بأن الجمعية قد سددت ثمن الأرض المخصصة أو المبلغ المحدد بموجب القانون.
- كتاب تفويض لأحد موظفي أملاك الدولة وصورة وثيقته الشخصية.
الإجراءات
- يتم فتح الملف من قبل مفوض عن دائرة أملاك الدولة لدى دائرة التسجيل وبعد تدقيق السند والصحيفة والوثائق يتم حجز رقم معاملة تفويض أو تخصيص ويدون كامل بيانات العقار والقرار ويتم طباعة الطلب وتوقيعه في المكان المخصص تحول المعاملة للعقود واللوائح لعمل تخصيص أو تفويض
- تحول المعاملة إلى التدقيق لتدقيقها من النواحي الفنية والالكترونية والقانونية
- تحول المعاملة إلى الرسوم
- تحول المعاملة لقسم التسجيل حيث يتم تنفيذ اللائحة وهنا يجب التنويه إذا كانت المعاملة تفويض يجب وضع إشارة خلف الصحيفة تفيد بمنع تصرفات البيع والهبة والمبادلة لمدة عشر سنوات من تاريخ التسجيل.
رسم معاملة التفويض : هو ٣ % عن كل معاملة تفويض وذلك بخصوص قرارات التفويض الصادرة بعد تاريخ 1/2/2012.
و١% بخصوص القرارات الصادرة قبل هذا التاريخ
أما التخصيص فهو معفى من الرسوم.
ثانياً: الإستملاك
هو نزع ملكية عقار من مالكه أو حق التصرف أو الانتفاع بمقتضى القانون وذلك وفقا لأحكام قانون الإستملاك رقم (2) لسنة 1953
أشكال الإستملاك
- استملاك الأرض استملاكاً مطلقا (رقبة ومنفعة).
- استملاك التصرف على الأرض واستعمالها لمدة محددة من الزمن.
- استملاك أي حق من حقوق الارتفاق على الأرض أو أي حقوق أخرى أو فرض أي من هذه الحقوق على الأرض.
الوثائق المطلوبة
- سند تسجيل العقار.
- قرار الاستملاك مصدق من قبل رئيس دولة فلسطين.
- كتاب من وزارة المالية أو اتفاقية مخالصة تفيد بدفع بدل التعويض لمالك الأرض.
- كتاب تفويض لأحد موظفي إدارة أملاك الدولة وصورة عن وثيقته.
الإجراءات
- يتم إحضار الوثائق المطلوبة لدى الموظف المختص وبعد أن يتم تدقيق السند والصحيفة والوثائق يتم حجز معاملات استملاك ووضع كامل بيانات العقار وقرار الاستملاك ثم طباعة الطلب و توقيعه في المكان المخصص.
- تحول المعاملة لقسم اللوائح والعقود لعمل لائحة استملاك.
- تحول المعاملة لقسم التدقيق لتدقيقها من النواحي القانونية والفنية.
- تحول المعاملة للتسجيل لتسجيل لائحة استملاك حسب الأصول.
- رسوم المعاملة: معاملة الإستملاك معفاة من الرسوم
حالات الإعفاء من الرسوم
وهذه الحالات قد وردت في القانون على سبيل الحصر فوفقا للمادة 4 من قانون تسجيل الأراضي رقم 26 لسنة 1958 هناك حالات أو جهات معفاة من الرسوم وهي
- الخزينة العامة لدولة فلسطين
- المصرف الزراعي (مؤسسة الإقراض الزراعي)
- الأوقاف الإسلامية العامة التي تدار من قبل دائرة الأوقاف العامة
- أوقاف الطوائف المسيحية المعترف بها رسميا والمربوطة بحجة وقفية
- الأموال غير المنقولة التي تمتلكها المجالس البلدية أو المحلية أو أي سلطة أخرى محلية من أجل أي غاية معينة إلا إذا جرى التصرف في هذه الأموال بعد تملكها بصورة تختلف عن الغاية التي امتلكت لأجلها أو بيعت مرة أخرى فيحصل من هذه المؤسسات رسوم التسجيل التي أعفيت منها بنسبة قيمتها المقدرة عند زوال المنفعة العامة عنها.
- تعفى معاملات الطوائف المسيحية من الضرائب والرسوم (قرار بقانون رقم 9 لسنة 2014)
- يجوز لمجلس الوزراء أن يعفى من الرسوم معاملات تسجيل الأراضي في الفئات التالية
أ- ممثلي الدول الأجنبية إذا وافقت تلك الدول على معاملة ممثلي دولة فلسطين بالمثل
ب- الجمعيات الخيرية و الأوقاف الخيرية
ج- وحدات السكن التي تمنحها الحكومة للاجئين
إضافة إلى ما سبق ومن ضمن الجهات المعفاة من الرسوم هي الجمعيات التعاونية عن الأموال المنقولة وغير المنقولة اللازمة لتحقيق أهدافها شريطة عدم التصرف بها لمدة خمس سنوات وذلك حسب نص المادة 17 من قانون رقم 20 لسنة 2017 بشأن الجمعيات التعاونية.
استرداد الرسوم والتأمينات
في حال تقديم طلب لاسترداد الرسوم لسبب ما كدفع رسوم معاملة وإلغاؤها من أصحاب العلاقة أو لسبب أخر أو دفع تأمينات للدخول بالمزايدة في معاملة تنفيذ دين وتم إحالة العقار لأخر ففي هذه الحالات يتم تقديم طلب لاسترداد الرسوم أو التأمينات إلى المدير ويتم إبراز الوثائق التالية:
- سند الإيداع الأصلي وفي حال كان السند صورة يتم إبراز إقرار عدلي بالإضافة إلى اعتماد الصورة من رئيس سلطة الأراضي
- سند التسجيل
- وكالة عدلية مستوفية كامل التصديقات ان وجدت وصورة وثيقة الوكيل
- صورة الوثيقة الشخصية للطالب
- الأيبان للمستفيد مصدق بختم البنك
- صورة عن كشف حساب البنك
- صورة طلب البيع أو عقد البيع أو الإفراز أو لائحة الانتقال إن وجدت
- صورة عن تخمين العقار
- صورة عن حصورات الإرث أو التخارج إن وجدت
- تصوير كامل أوراق الملف موضوع استرداد الرسوم وختمه بختم الدائرة
وبعد رفع الاستدعاء والوثائق اللازمة من صاحب العلاقة إلى المدير يقوم بدوره بتحويل الاستدعاء إلى الإدارة العامة للتسجيل والذي يقوم برفعه إلى الإدارة العامة للمالية لأخذ الإجراء اللازم.
تعليمات عامة في دوائر التسجيل
- في حال تم فتح معاملة بيع لدى الدائرة و رغب الأطراف إلغاء هذه المعاملة فيجوز إلغائها بحضور جميع الأطراف الذين وقعوا على طلب فتح المعاملة، حيث يقوموا بتقديم استدعاء موقع منهم وبوجود شاهدين إلى المدير لإلغاء المعاملة، وتتم الموافقة إذا لم يكن هناك أي مانع قانوني، ويجوز أن يوقع المحامي وكيل الشراء بموجب وكالة محامي على طلب الإلغاء بشرط أن تنص الوكالة على حق الإلغاء.
- في حال تم فتح معاملة بيع ورغب أحد الأطراف إلغاء أو إتمام المعاملة ورفض الطرف الآخر يتم إخطاره من خلال كاتب العدل ومن دائرة الأراضي لاتخاذ أي إجراء في المعاملة خلال مدة 15 يوما وإلا سيتم إلغاء المعاملة من قبل الدائرة وعلى المتضرر اللجوء إلى القضاء.
- يجوز بعد فتح معاملة على عقار تقديم طلب من أي شخص أو جهة لوقفها لحين إحضار قرار محكمة بحجز العقار شريطة إبراز ما يعزز طلبه من إثباتات، ويتم إمهال الطالب 15 يوم وإلا سوف يتم السير في المعاملة حسب الأصول.
- لا يجوز إصدار صحيفة ناتجة عن التسوية إذا كان احد المالكين عليه اعتراض حتى لو كان طالب السند مالك آخر.
- تم إلغاء رسوم التسوية بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 35/64/17/2015.
- في حال وجود إشارة استملاك على العقار وهذه الإشارة لا يوجد فيها ما يفيد برقم معاملة أو عقد فيجب مخاطبة الإدارة العامة التسجيل وإتباع تعليماتها في هذه الحالة
- في حال تقدم أصحاب علاقة بإلغاء ملف تم فتحه بموجب وكالة دورية فإنه يتم إلغاؤها بناءا على استدعاء مقدم منهم إلى مدير الدائرة دون الحاجة إلى إلغاء الوكالة الدورية ويتم التوقيع على الاستدعاء المقدم بالإلغاء إلى مدير الدائرة من قبل الوكيل الدوري والمشتري واثنان من الشهود أو وكلائهم.
- إذا كانت إحدى القطع المباعة بكاملها سبق وأن جرى عليها مغارسة يجب أن يؤخذ إقرار عدلي من المشتري يتضمن موافقته على بقاء إشارة المغارسة قائمة على نفس الشروط مع تحمله كافة التبعات القانونية المترتبة على ذلك أو أن يتم إلغاء عقد المغارسة باتفاق الطرفين أو إلغاء الإشارة بقرار من المحكمة
- لا يجوز فتح معاملة بيع أو انتقال لأكثر من قرية بنفس المعاملة وإذا كانت وكالة دورية تشتمل على أكثر من قرية يجب فتح ملف مستقل لكل قرية
- إذا كانت الوكالة دورية تحتوي على أكثر من مشتري ورغب احد المشترين تنفيذ ما يخصه في الوكالة يتم تنفيذ الوكالة للمشتري الطالب ويبقى تبديل للبائعين وعلى الموظف المختص أن يضع إشارة ما يفيد وجود وكالة دورية على هذه الحصص
- في حال وجود دفاتر حجوزات تالفة وتطلب الأمر فك الحجز على مدير الدائرة الرجوع إلى المعاملة وإن لم يجد عليها يجوز له فك الحجز بناءا على تقديرات حالية للقطعة أو أية شروحات حول القطعة
- في حال تم فتح ملف بيع بموجب وكالة دورية قبل انتهائها بفترة أيام وأثناء الإعلان انتهت الوكالة و إجراءات المعاملة لم تنتهي يتم السير في الملف شريطة أن يتم التنفيذ فورا بعد انتهاء مدة الإعلان
- يمنع منعا باتا استعمال الطامس (التبكس)نهائيا وعلى كل موظف يستخدمه تحمل المسؤولية و التبعية القانونية خاصة على الصحائف والعقود وفي حال تطلب الأمر التصحيح يجب التصحيح بالقلم الأحمر مع توقيع الموظف على هذا التصحيح ووضع التاريخ
- لا يجوز تزويد أي شخص بأي ورقة رسمية سواء إخراج قيد أو غيره إلا بعد أن يتم إبراز وكالة أو حصر ارث أصلي من ثم يتم تصويرها وكتابة شوهد الأصل و توقيع الموظف على الصورة
- لا يجوز للموظف تزويد الراجعين بأية ورقة أو مستند مبرز في ملف دون طلب خطي وبعد دفع الرسوم حسب الأصول.
- لا يجوز لوزارة الأوقاف بيع الأراضي التي تمتلكها ولكن يجوز المبادلة عليها
- لا يتطلب الحصول على إذن شراء في حال كان البيوعات بين الورثة أما إذا قام أحد الورثة ببيع حصته وخرج من سند التسجيل ورغب مرة أخرى في الشراء يجب الحصول على إذن شراء
- يجوز فك التأمين الجزئي إذا كانت عدة عقارات موضوعة تأمينا للدين في السند واحد وإبقاء الرهن على باقي العقارات.
- في حال رغب صاحب العلاقة برفع أو تخفيض البدل المعلن يجب أن يكون تخمين الدائرة هو المقياس الأساسي للرفع أو الخفض بحيث لا يقل التخفيض عن قيمة التخمين للحصص المباعة اما في حال الرغبة بزيادة المبلغ يجوز الزيادة باتفاق العلاقة كما يشاءون
- إذا تقدم شخص بطلب لدائرة الأراضي موضحا فيه رغبته بإزالة أو إضافة أي إشارة تفيد وجود بناء أو بئر وتم إزالته أو إضافته على القطعة يتم تحديد موعد كشف على القطعة وتنظيم تقرير مفصل وبعد ذلك يتم فتح معاملة تصحيح التسجيل لإزالة التحسينات أو إضافتها ويراعى في ذلك القرار بقانون رقم ٢ لسنة 2012 بشأن رسوم الأراضي
- لا يجوز تزويد المراجعين بأي صورة عن المراسلات الداخلية بالدوائر.
- يتم تحويل تصنيف الأرض من ميري إلى ملك في حال دخولها ضمن حدود البلدية وذلك بإحضار كتاب من البلدية التابعة لها الأرض يفيد بدخولها بحدود البلدية، وفي هذه الحالة يقوم مدير الدائرة بناء على كتاب البلدية بختمها بختم خاص يفيد بتحويل الأرض من ميري إلى ملك.
