أولاً: معاملة الرهن
الرهن هو عقد رضائي يتم بين طرفي العقد المؤمن المدين مالك العقار أو الكفيل والمؤمن إليه الدائن والذي قد يكون شخص طبيعي أو شخص معنوي وتنظم هذه السندات لدى مديرية تسجيل الأراضي سندا لاحكام المادة السادسة من قانون وضع الأموال غير المنقولة تأمين الدين رقم 46 لسنة 1953 وعادة ما يكون مبلغ من المال لمدة معينة.
الوثائق المطلوبة لمعاملة الرهن
- سند تسجيل للعقار.
- براءة ذمة مالية و بلدية حسب موقع العقار
- صورة عن طلب الرهن منظم من الجهة الراهنة موقع ومختوم حسب الأصول مبين فيه بيانات العقار وبيانات المرتهن والراهن وشروط الرهن
- صورة عن التفويض إذا كانت الجهة الراهنة شخص معنوي إلى احد موظفيه
- صورة عن الوثائق الشخصية للدائن أو المفوض والمدين والكفيل
- خمس نسخ عن سندات الرهن مذكور فيها كامل البيانات التي تخص العقارات و أطراف الرهن وشروط الرهن
- إقرار عدلي يفيد بأن العقار المراد رهنه غير محجوز ولا مباع ولا مؤجر ولا مرهون الا إذا كان مرهون بسند رهن آخر يتم ذكر ذلك في الإقرار العدلي وإذا كانت معاملة الرهن تتبع معاملة بيع فيجوز أن يقدم أقرار عدلي من البائع أو من المشتري
- إذا كان طالب الرهن قاصراً يجب إبراز إذن من المحكمة الشرعية بالرهن
وإذا كان المدين في معاملة الرهن شخص والكفيل شخص آخر يجب حضور جميع الأطراف للتوقيع على العقد
موانع إجراء معاملة الرهن
- لا يجوز إجراء معاملة الرهن إذا كانت القطعة موضوع التأمين محجوزة من قبل المحكمة أو مستملكة.
- لا يجوز وضع عقار تأمينا للدين من نفس الدرجة مرتين.
- يجب أن يتم فتح معاملة التأمين على الحصص التي يملكها المدين أو الكفيل في عقار أو أكثر فقط ولا يجوز أدراج أكثر من قطعة لأكثر من مالك في نفس السند.
- لا يجوز أن يشتمل طلب التأمين على تأمين قطعة من الدرجة الأولى مع قطعة أخرى موضوعة تأمينا للدين من الدرجة الثانية.
- يجب أن تكون درجة التأمين من نوع واحد لجميع القطع في سند واحد
- عند تنظيم سند الدين إذا كان العقار مؤجر يقتضي أخذ إقرار عدلي من المستأجر بإخلاء المأجور عنده حلول اجل الدين أو إقرار عدلي من الدائن بعدم تنفيذ الدين إلا بعد انتهاء مدة عقد الإجارة.
إجراءات معاملة الرهن
- يحضر الطالب مصطحبا معه كامل الوثائق المذكورة وبعد قيام الموظف المختص بفتح المعاملة بتدقيق الصحيفة الاصلية وتدقيق الوثائق المبرزة والتأكد من صفة صاحب العلاقة يقوم بحجز رقم متسلسل لمعاملة الرهن ويدون كامل بيانات العقارات وبيانات الراهن و المرتهن والمبلغ ويقوم بطباعة الطلب ويقدمه للأطراف لمراجعته وتوقيعه.
- بعد ذلك يحول الملف لتصوير السند وتحميل المعاملة حسب الأصول
- يحول الملف لقسم التدقيق لتدقيق الملف حسب الأصول والتأكد من كامل الوثائق والمتطلبات وصحتها.
- بعد ذلك تحول المعاملة لدفع الرسم المترتب على الرهن
- ثم تحول المعاملة لتوقيع الأطراف الدائن والمدين والكفيل على سندات الرهن عند المدير مع الشهود
- وتحول المعاملة إلى قسم التسجيل ويتم أدراج إشارة الرهن في حقل الوقوعات خلف الصحيفة وتوضع عبارة كامل حصص (فلان) موضوع تأمينا للدين لصالح الدائن (فلان) ويدرج عند خانة رقم السند رقم سند الرهن بعد حجز الرقم المتسلسل الكترونيا وعند التاريخ تاريخ العقد و توقيع الموظف عند خانة التوقيع ويتم تسليم صاحب العلاقة سند التسجيل ونسختين عن سندات الرهن التي تم توقيعها.
*رسم الرهن هو 1% من مقدار الدين بخصوص قطعة الأرض بحد أدنى 50 دينار والشقة 1\2 الألف مقدار الدين+ رسم سند التسجيل.
أحكام عامة للرهن
- لا ينتهي الرهن بوفاة الراهن أو المرتهن فإذا توفي الراهن ينتقل الدين إلى حصص الورثة وإذا توفي المرتهن يبقى الرهن لصالح الورثة.
- لا يجوز طلب وضع التأمين على كامل العقار والكفيل مالك على الشيوع.
- إذا كان الكفيل بعقاره شخص معنوي يجب أن ينص في نظامه الداخلي على حق الاستدانة او الرهن أما إذا كان الشخص المعنوي فقط مدين وليس كفيل بعقاره فلا مانع من اعتماد الرهن حتى لو لم ينص النظام الداخلي على ذلك.
- يجب التقيد بترتيب درجات الرهن بحيث لا يجوز مثلا عمل رهن درجة ثانية وكان العقار غير مرهون بدرجة أولى، أو طلب رهن درجة ثالثة وهي غير مرهونة درجة أولى أو ثانية.
ثانيا: فك الرهن
بعد انتهاء مدة الدين أو تسديد الدين قبل انتهاء المدة من خلال المدين وإبرازه ما يثبت ذلك للدائرة أو تسديد قيمة الدين يتم فتح معاملة فك رهن.
الوثائق المطلوبة
- سند تسجيل للعقار مصدق حسب الأصول.
- سند تأمين العقار موضوع الدين.
- كتاب من الجهة الدائنة يفيد برفع إشارة الرهن.
- كتاب تفويض للموظف مصطحبا معه وثيقته الشخصية وفي حال كان التأمين شخصي فإنه يتم فكه بحضور الطرفين و تقديم استدعاء يفيد برغبتهم برفع إشارة الرهن.
- صورة الوثيقة الشخصية للمدين و الكفيل بعقاره.
حالات فك الرهن
- بناءً على رضا الطرفين المتعاقدين.
- بناءً على حكم من المحكمة المختصة.
- قيام المدين بإيداع كامل الدين مع الفوائد لدى مدير التسجيل، ويبلغ الدائن بذلك.
- يجوز فتح المعاملة من قبل المدين أو الكفيل دون وجود الدائن على أن يتم التوقيع النهائي من قبل كافة الأطراف مجتمعين.
- في حال تقديم طلب من الجهة الدائنة بفك الرهن و تعذر حضور المدين او الكفيل فلا مانع من الفك بطلب من الدائن.
إجراءات فك الرهن
- يقدم طلب الفك مع الوثائق المذكورة أعلاه إلى الموظف المختص ويقوم الموظف بعد تدقيق الصحيفة والوثائق بتعبئة طلب فك الرهن حسب الأصول.
- ثم تحول المعاملة لقسم التدقيق لتدقيق المعاملة حسب الأصول.
- بعد ذلك يتم تحويلها إلى الصندوق لدفع الرسم.
- بعد ذلك يتم استماع قرار فك الرهن للدائن ويوقع على دفتر التأمين أما إذا كان الفك بدون طلب من الدائن (كإيداع المبلغ أو قرار محكمة )يشار إلى ذلك في دفتر الرهن دون إقرار من الدائن
- يتم تحويل الملف إلى قسم التسجيل ويشطب إشارة الرهن الموضوع على صفحة الوقوعات في المداد الأحمر ويكتب عبارة فك الرهن بموجب سند رقم ….بتاريخ....
*رسم فك الرهن هو (عشرين دينار) للأراضي والشقق + رسم السندات.
احكام عامة لفك الرهن
- إذا كانت محجوزة يجوز عمل فك رهن رغم وجود حجز عليها.
- في حال كان الرهن على أكثر من عقار فيجوز عمل فك جزئي لأحد العقارات ويبقى الباقي مرهونة بموجب سند الرهن نفسه.
- إذا كان الرهن لأكثر من كفيل بعقار في نفس العقار فلا يجوز تجزئة فك الرهن لأحد الكفلاء وإنما يجب أن يتم الفك عن الجميع.
ثالثا: تحويل الرهن
وهي أن يقوم الدائن بنقل الدين إلى دائن آخر وبنفس الشروط و عقد التأمين السابق
الوثائق المطلوبة
- سند تسجيل العقار مصدق حسب الأصول
- سند تأمين العقار موضوع الدين و سندات التأمين على نوعين.
- سندات التأمين قابلة للتحويل وفي هذه الحالة يتم تحويل الرهن بدون الحاجة إلى موافقة المدين.
- سندات التأمين غير قابلة للتحويل في هذه الحالة يتم تحويل الرهن بموافقة خطية من المدين.
- كتاب من الطرفين المحول والمحول إليه وعادة ما تكون بنوك يفيد بالموافقة الخطية على نقل قيمة الدين محملا بكافة شروطه إلى ذمة الجهة المحول لها وموافقة الجهة المحولة على تحويل الرهن من ذمتها إلى الجهة المحول إليها.
- تفويض من الجهة المحولة والمحول لها مع صور عن الوثائق الشخصية للمفوضين.
إجراءات معاملة تحويل الرهن
- يتم إحضار كامل الوثائق المطلوبة لموظف فتح المعاملة وبعد تدقيق الصحيفة وتدقيق الوثائق والتأكد من صفة صاحب العلاقة يتم حجز رقم متسلسل لمعاملة تحويل رهن ويتم تعبئة كامل البيانات المتعلقة بالعقار والأطراف المحول المحول إليها على طلب التحويل ثم يتم طباعة الطلب وإعطائه للطالب لمراجعته وتوقيعه في المكان المخصص.
- تحول المعاملة إلى التدقيق لتدقيقها حسب الأصول فنيا وقانونيا والكترونيا.
- تحويل المعاملة للصندوق لدفع الرسم المترتب على معاملة تحويل الرهن.
*رسم تحويل الرهن هو: واحد الألف من مقدار الدين المحول بحد أدنى 10 دينار اذا كان العقار ارض و نصف بالألف من مقدار الدين المحول إذا كان العقار شقة.
- يتم توقيع الأطراف المحول والمحول له أمام مأمور التسجيل على دفتر الرهونات في الموقع المخصص لذلك و توقيع الشهود.
- بعد ذلك تحول المعاملة إلى قسم التسجيل ويتم شطب الرهن ويكتب عبارة حول هذا الرهن من الدائن ... إلى الدائن... بموجب السند نفسه ويعطي رقم متسلسل لعقد التحويل وتاريخه.
رابعاً: تعديل شروط الرهن
بعد تنظيم سندات الدين يحدث أحيانا اتفاق بين الدائن والمدين على تغيير في بعض الشروط الخاصة أو إضافة شروط جديدة أو تمديد اجل الدين أو الفائدة المتفق عليها شريطة أن لا تزيد عن قيمة الفائدة المتفق عليها على أن لا يشمل هذا التعديل المبلغ في سندات الدين فلا يجوز تغيير هذا المبلغ نهائيا وإذا رغب الأطراف في ذلك عليهم فتح ملف آخر للرهن وتنظيم سند رهن درجة ثانية أو فك الرهن وأعاده الرهن من جديد كذلك لا يجوز التغيير باسم الدائن أو المدين في سندات الدين نهائيا.
الوثائق المطلوبة
- سند التسجيل العقار .
- سند التأمين المراد تعديل شروطه.
- كتاب تفويض من البنك لأحد موظفيه بتعديل الشروط موضحا فيه رقم الحوض والقطعة ورقم السند واسم البلد وكافة البيانات.
- طلب موقع من الأطراف الدائن والمدين بتعديل شروط الرهن وإذا كان الدائن بنك إبراز طلب مختوم وموقع يبين فيه الشروط إلي تم الاتفاق على تعديلها.
- صورة الوثيقة الشخصية للمدين والدائن أو المفوض أو الكفيل.
إجراءات المعاملة
- يتم إحضار كافة الوثائق المذكورة سابقا للموظف المتخص، وبعد تدقيق الصحيفة والوثائق و التأكد من صفة صاحب العلاقة، يتم فتح معاملة تعديل شروط الرهن بعد حجز رقم متسلسل لها، ويتم تعبئة الطلب في البيانات جميعها من بيانات الدائن والمدين وجميع بيانات العقار، بالإضافة إلى الشروط المطلوب تعديلها.
- بعد ذلك تحول المعاملة لقسم التدقيق لتدقيقها حسب الأصول الكترونيا وفنيا وقانونيا.
- تحول المعاملة للصندوق لدفع الرسوم المطلوبة.
- تحول المعاملة الى المدير حيث يتم توقيع كافة الأطراف على دفتر الرهونات في خانة تعديل شروط الرهن و توقيع الشهود على ذلك.
- يحول الملف الى قسم التسجيل حيث يتم إضافة ملاحظة تنص بانه (عدلت شروط الرهن في ما يخص الشرط بموجب السند نفسه)، و يسلم نسخة عن سند التسجيل وسند التأمين لصاحب العلاقة.
*رسوم تعديل شروط الرهن دينار واحد عند تسجيل أي تغيير او تعديل في شروط عقد التأمين على ان لا يتناول أي تغيير في أسماء الدائن والمدين بالإضافة إلى رسم السند.
