أولا: معاملات البيع المباشر والوكالات
البيع: هو تمليك مال أو حق مالي لقاء عوض أو هو مبادلة مال بمال والبائع هو من باع العقار والمشتري من يشتريه.
والمقصود بالبيع المباشر هو عملية نقل الملكية بحضور البائع والمشتري شخصيا، أو حضور البائع شخصيا ووكيل عن المشتري فيما يتعلق بمعاملة بيع الأراضي، أما الشقق فيعتبر بيع مباشر سواء كان وكالات أو شخصي .
الوثائق المطلوبة لمعاملة البيع المباشر والوكالات
- سند تسجيل مصدق حسب الأصول وخالي من الوقوعات والحجوزات.
- براءة ذمة مالية من ضريبة الأملاك، و براءة ذمة بلدية إذا كان العقار داخل حدود البلدية مصدقات حسب الأصول.
- صورة عن الوثيقة الشخصية للبائع والمشتري.
- صورة عن الوكالات العدلية مصدقة حسب الأصول إن وجدت، بالإضافة إلى صورة الوثيقة الشخصية للوكيل.
- صورة عن وكالة المحامي منظمة حسب الأصول ومختومة بختم المحامي، بالإضافة إلى وجود طوابع وكالة.
- إذا كانت هوية المشتري مقدسية يجب إبراز ترجمة قانونية لها.
- إذا كان المشتري لا يحمل الهوية الفلسطينية أو شخص معنوي يجب إبراز إذن شراء مصدق حسب الأصول ومدته اقل من سنة، باستثناء المشتري من حملة الهوية المقدسية إذا كان البيع في مناطق تصنيف أ و ب لا يحتاج إذن شراء.
- إذا كان البائع أو المشتري شخص معنوي يجب إبراز كافة وثائق الشركة من شهادة تسجيل مصدقة من الجهة المختصة ونظام داخلي وعقد تأسيس وإحضار كتاب تفويض إلا إذا كان اسم المفوض مذكور في شهادة التسجيل وصورة هوية المفوض.
ثانيا: البيع والانتقال الضمني
نوع من أنواع البيوعات بموجب وكالة دورية بحيث يكون المشتري في الوكالة الدورية سارية المفعول متوفى، ويتم نقل حصص المشتري لورثته حسب حصر الإرث.
- سند تسجيل للقطعة أو القطع المراد بيعها.
- براءة ذمة حسب موقع العقار
- الوكالة الدورية مصدقة حسب الأصول والوثيقة الشخصية للوكيل.
- صورة الوثيقة الشخصية لأحد الورثة (حيث يكتفى بحضور وريث واحد فقط ).
- حصر إرث مصدق حسب الأصول.
ثالثا: البيع بقصد الإعاشة
وهو نوع من أنواع البيوع المعلقة على شرط، وبموجب هذا البيع يتعهد المشتري المعيل بدفع مبلغ شهري للبائع طوال فترة حياته بحيث يحق للبائع المعال أن يفسخ عقد البيع في حال عدم التزام المشتري بشرط الإعاشة وهذا الفسخ يتم عن طريق قرار من المحكمة المختصة.
الوثائق المطلوبة لمعاملة البيع بقصد الإعاشة
الوثائق هي نفسها لمعاملة البيع المذكورة سابقا، بالإضافة إلى اتفاقية إعاشة منظمة ومصدقة حسب الأصول أمام كاتب العدل مبينا فيها كامل شروط عقد الإعاشة وموضح فيها الدفعات الشهرية.
رابعا: بيع بقرار المحكمة
وهو بيع بموجب قرار محكمة في حالة انتهاء مدة الوكالة الدورية أو في حال امتناع الوكيل الدوري عن التنفيذ أو البيع بالمزاد العلني الناتج عن إزالة الشيوع.
الوثائق المطلوبة
- سند تسجيل العقار مصدق حسب الأصول
- براءة ذمة حسب موقع العقار
- قرار المحكمة مصدق حسب الأصول، يشتمل على الإحالة القطعية للمزايد الأخير، وتقرير كشف الخبير وكتاب دائرة التنفيذ.
- الوكالة الدورية مصدقة حسب الأصول إذا كان القرار يتعلق بتنفيذ وكالة دورية.
- وكالة المحامي الموجودة بالقرار أو وكالة محامي جديدة مستوفية للشروط والطوابع.
- صورة الوثيقة الشخصية لصاحب العلاقة.
- وصف قطعة من الهيئة المحلية المختصة.
خامسا: بيع بقرار محكمة (إدارة أموال المتوفى)
وهي معاملة يتم فيها بيع أملاك المتوفى غير المسلم بموجب قرار صادر عن المحكمة الكنسية ويتم تعيين مدير لأملاك المتوفى يتولى القيام بعملية البيع وتنفيذ قرار المحكمة (وذلك استنادا لنص المادة 5 من قانون مجالس الطوائف الدينية رقم 2 لسنة 1938، والمواد 15 و16 و17 من قانون الوراثة لسنة 1923).
الوثائق المطلوبة:
- سند تسجيل مصدق حسب الأصول.
- براءة ذمة حسب موقع العقار.
- قرار من المحكمة الكنسية مصدق حسب الأصول.
- وكالة مصدقة حسب الأصول إن وجدت.
- صورة هوية مدير التركة أو وكيله، وصورة هوية المشتري.
سادسا: معاملة المبادلة
والمبادلة هي بيع العين بالعين أي مبادلة مال بمال غير نقدين[1]
هي نوع من أنواع البيوع العادية إلا أن الاختلاف يتمثل بأن البدل في البيع العادي يكون بدلا ماديا وهو مقدار من المال أما المبادلة فتكون في تبديل قطعة أرض بقطعة أرض أخرى أو شقة بشقة أو حصص في قطعة أرض أو شقة بحصص أخرى في قطعة أرض او شقة أخرى.
الوثائق المطلوبة :
- سندات التسجيل للعقارين مصدقات حسب الأصول.
- براءة الذمة للعقاريين من ضريبة الأملاك ومن البلدية إذا كانا داخل حدود البلدية
- صورة عن الوثائق الشخصية للأطراف المتبادلة
- صورة عن الوكالات إن وجدت مستوفية كامل التصديقات اللازمة ويجب أن ينص في الوكالة على المبادلة صراحة
- إذن من المحكمة الشرعية بالمبادلة معطوف على حجة وصاية إذا كان احد الأطراف المتبادلين قاصرا
- إذن شراء إذا كان احد الأطراف أجنبيا أو شخصية معنوية.
- إذا كان احد الأطراف أو كلاهما شخصية معنوية يتم إبراز وثائق الشركة المذكورة سابقا.
- إذا كان احد المتبادلين حكومة دولة فلسطين فيجب إبراز قرار المبادلة من رئيس دولة فلسطين.
إجراءات فتح معاملات البيع بأنواعها
- يحضر أصحاب العلاقة مصطحبين كامل الوثائق معهم وبعد أن يقوم الموظف المختص بتدقيق السند والصحيفة الأصلية وتدقيق الوثائق، يحجز رقم متسلسل لمعاملة بيع على النظام الإلكتروني وتعبئة طلب البيع الكترونيا بإضافة كافة البيانات على الطلب من اسم المحافظة و القرية والحوض والحي إن وجد، والقطعة والحصص المراد بيعها بعد سؤال أصحاب العلاقة عن هذه الحصص، أو حسب نص الوكالات إن وجدت، أو حسب قرار المحكمة إن وجد، وكذلك إضافة بيانات المالك البائع كاملا اسمه بحيث يكون مطابقا لاسمه المقيد بسند التسجيل ويوضح طريقة البيع أما شخصيا أو بواسطة الوكيل أو بموجب قرار محكمة مع إضافة اسم الوكيل ونوع الوكالات وأرقامهم بالتسلسل أو اسم مدير أملاك المتوفى.
ويقوم الموظف بسؤال أصحاب العلاقة عن بدل البيع المراد وضعه بالطلب ويدون المبلغ بعملة الدينار في المكان المخصص لبدل البيع وفي حال كان هناك وكالة دورية يجب أن لا يقل المبلغ عن المبلغ المذكور في الوكالة الدورية.
ويتم إضافة بيانات المشتري كاملة، من اسمه الكامل، ونوع الوثيقة التي يحملها ورقمها، وإذا كان هناك أكثر من مشتري يقوم بإضافة جميع أسماءهم الكاملة حسب وثائقهم الشخصية، ويوضح كيفية تقسيم الحصص بين المشترين حسب رغبتهم أو حسب ما هو مدون بالوكالة الدورية إن وجدت، او قرار المحكمة ان وجد.
وإذا كانت المعاملة مبادلة، يتم إدراج بيانات القطعتين أو الحصتين المتبادلتين دون إدراج بدل معلن
وإذا كان بيع بقرار محكمة، يتم إدراج رقم القرار واسم المحكمة المصدرة له.
ثم يقوم بطباعة الطلب ويتم مراجعته والتأكد من المعلومات من أصحاب العلاقة، ويتم توقيعهم حسب الأصول في المكان المخصص.
- إذا كانت معاملة البيع تتعلق بقطع أراضي ويوجد فيها وكالة عن البائع يقوم الموظف بإعطاء الأطراف إعلان لنشره في إحدى الصحف المحلية يكتب فيه كامل بيانات المعاملة بالإضافة إلى معلومات الوكالات واسم الموكل والوكيل ويطلب منها وضعها في الجريدة والانتظار لمدة (خمسة أيام عمل) حتى يتسنى لأي شخص له حق الاعتراض على الوكالة أن يقدم اعتراضه
- يقوم الموظف بوضع الطلب الموقع مع كافة الوثائق التي تخص المعاملة في ملف ويكتب الرقم المتسلسل للمعاملة على الملف بالإضافة إلى كتابة معلومات العقار(المحافظة والقرية والحوض والقطعة والشقة واسم البائع والمشتري ونوع المعاملة) ويسجل التاريخ وتوقيعه عليها.
- تحول المعاملة إلى قسم التصوير لتصويرها وتحميلها الكترونيا.
- تحول المعاملة إلى قسم التخمين لعمل التخمين حسب الأصول.
- تحول المعاملة إلى قسم العقود بحيث يتم إعداد عقد البيع الكترونياً باختيار اسم البائع من مرحلة عقود (A) وتحديد اسم المشتري إذا كان له اسم تبديلي ثم الانتقال إلى مرحلة عقود (B) ويتم فيها احتساب الحصص مع المخرج (ويتم تحويل الحصص الموجودة في السند إلى قيمتها بالأمتار عن طريق قسمة المساحة على المخرج وضرب الناتج بالحصص، وإذا كان البيع بالطلب أو الوكالة بالمتر فيتم تحويله لحصص عن طريق قسمة المخرج على المساحة وضرب الناتج بقيمة حصصه بالمتر) ، ويتم احتساب الرسوم وعمل نسختين من العقد لكل مشتري.
وإذا كان بيع بقرار محكمة يتم عمل لائحة بيع بقرار محكمة حسب الأصول.
- تحول المعاملة إلى قسم التدقيق لتدقيقها قانونياً وفنياً وإلكترونياً وإذا كان هنالك أي ملاحظات يتم تدوينها على جلدة الملف الداخلية ويمكن وضع الملاحظات الكترونيا.
- وبعد استكمال المطلوب من الملاحظات تحول إلى قسم الرسوم.
- ثم تحول المعاملة مرحلة استماع الفراغ عند مدير تسجيل الأراضي (المأمور) بحضور أطراف العقد جميعهم في نفس الجلسة مع وثائقهم الشخصية وبعد التأكد من وثائقهم وتدقيق الصحيفة يتم تلاوة العقد والتأكد من قبض ثمن البيع من قبل البائع ثم يتم توقيع الأطراف جميعهم على العقد وتوقيع مدير الدائرة والشهود على العقد يحول الملف للتسجيل، أما إذا كان بقرار محكمة فلا يتم استماع فراغه وإنما يحول للتسجيل مباشرة بعد دفع الرسوم .
- تحول المعاملة إلى مرحلة التسجيل حيث يتم حجز رقم متسلسل لكل عقد الكترونياً ويتم إدراجه على عقد البيع الموقع حسب الأصول.
- يكتب عند اسم البائع بعد شطبه بالمداد الأحمر راجع معاملة بيع أو بيع بقرار محكمة أو مبادلة رقم... ويدرج اسم المشتري وحصصه المشتراه ويكتب نوع المعاملة(بيع أو بيع بقرار محكمة أو مبادلة)في خانة نوع المعاملة وفي خانة رقم المستند رقم العقد، وتاريخه عند خانة التاريخ، وإذا كان للبائع حصص تبديلية يتم إدراجها ويكتب في خانة نوع المعاملة تبديل وإذا كان للمشتري حصص من قبل في سند التسجيل يشطب اسمه ويدرج مرة أخرى مع جميع حصصه الأصلية والمشتراة يكتب عند نوع المعاملة بيع وتبديل وبعد ذلك يتم إصدار سند الملكية للمشتري الجديد الكترونياً أو صورة عن الصحيفة ويسلم للمشتري بعد إبرازه وصل الدفع.
رسوم معاملة البيع(ما عدا المبادلة) 2% من المشتري و 1% من البائع من بدل البيع أو من قيمة الحصص المباعة أيهما أعلى أما إذا كان البيع بين الأصول والفروع من الدرجة الأولى أو بين الزوجين أو بين الأخوة والأخوات فان الرسوم تكون 1% من بدل البيع او قيمة الحصص المباعة أيهما أعلى وبحد أدنى 50 دينار عن كل معاملة، بالإضافة إلى رسم السندات 5 دينار عن كل سند.
أما رسوم بيع الشقق فهي 1 بالألف من بدل البيع او من قيمة الحصص المباعة بالإضافة إلى رسم السندات 10 دينار عن كل سند
رسم المبادلة هو :1 بالمية من قيمة المالين المتبادلين.
أحكام عامة لمعاملات البيع
- إذا كان العقار المراد بيعه عليه مغارسة يجب إبراز إقرار عدلي من المشتري بقبول الشراء على الرغم من وجود عقد مغارسة على العقار و موافقته على بقاء أشارة المغارسة بنفس الشروط المتفق عليها مع البائع و تحمله كافة التبعات القانونية ويتم أدراج هذا الإقرار بعقد البيع أو أن يتم إلغاء عقد المغارسة بين صاحب العقار والمغارس بموجب إقرار عدلي ويتم أدراجه في عقد البيع.
- إذا كان العقار أو الحصص المباعة موضوعة تأمينا للدين وقبل المشتري بنقل الدين إلى ذمته ووافق الدائن بموجب كتاب خطي، فيتم السير في الإجراءات ويتم تعبئة بيانات البيع على سند الرهن و توقيعها من قبل الأطراف و تسمى المعاملة بيع مع بقاء إشارة الرهن، وفي هذه الحالة يجب حضور المشتري شخصيا أو وكيله بموجب وكالة عدلية ولا يجوز إبراز وكالة محامي خاصة بالشراء، وإذا كان الكفيل بعقاره شخص آخر غير المدين لا يشترط موافقة المدين بل يكتفى بحضور الكفيل بعقاره (البائع)
- يجب أن يكون اسم البائع في الوثيقة المبرزة مطابقا لاسمه في السند وإذا كان مختلفا يتم اتخاذ إجراءات تباين الأسماء (انظر بند تباين الأسماء).
- إذا كان العقار مؤجر وقبل المشتري بذلك يجب إحضار إقرار عدلي من المشتري بقبوله الشراء والموافقة على بقاء الإشارة على العقار.
- إذا تبين عند فتح المعاملة أن احد أطراف العلاقة لديه قصور عقلي أو أنه ليس بكامل قواه العقلية على الموظف الامتناع عن فتح المعاملة.
- يكتفى بإبراز ترجمة قانونية لهوية المشتري إذا كان من حملة الهوية المقدسية وكان البيع ضمن أراضي تصنيف أ أو ب ، أما الأراضي التي تصنيفها ج يتم إحضار إذن شراء حسب الأصول قبل فتح المعاملة.
- في حال وجود إشارة استملاك على العقار يجب إبراز موافقة خطية على البيع من الجهة المستفيدة من الاستملاك (الجهة المنشئة).
- لا يجوز بيع الأوقاف لأملاكها ولكن يمكنها مبادلتها مع عقارات أخرى بعد إبراز الوثائق اللازمة التي تصدر عن المحاكم الشرعية الإستئنافية.
- إذا كان البيع بين الورثة لحصص ارثيه وكان المشتري حامل وثيقة أجنبية فلا يطلب منه إذن شراء.
- إذا كان البائع أو المشتري جمعية تعاونية يجب إبراز الأوراق الخاصة بها من هيئة العمل التعاوني.
- اذا كان البائع أو المشتري جمعية خيرية يجب إبراز الأوراق الخاصة بها مصدقة من قبل وزارة الداخلية وإحضار كتاب من وزارة الداخلية بان الجمعية هي خيرية، بالإضافة إلى إذن الشراء إذا كانت الجمعية مشترية.
- في البيع بقصد الإعاشة إذا رغب المشتري (المعيل) التصرف بالعقار مثل الإفراز أو التجزئة أو الرهن أو البيع فانه يجوز شريطة موافقة المعال بموجب إقرار عدلي منه.
- إذا كان البائع مجلس قروي أو بلدي يجب إبراز كتاب من وزير الحكم المحلي بالموافقة على البيع.
- عند فتح معاملة مبادلة يجب أن لا يزيد الفرق بين القيمة المقدرة في الحصص المتبادلة عن الثلث وإلا يمنع فتح المعاملة.
- في معاملات المبادلة يجوز أن يكون العقارين المتبادلين بين أكثر من قرية ويكون استماع الفراغ بأي دائرة من دوائر التسجيل التابعة لها أي عقار.
إذا كانت الحصص المباعة في الوكالة الدورية تزيد على الحصص الموجودة في السند فيجب إبراز إقرار عدلي من المشتري بقبول الشراء على الحصص الموجودة في السند.
[1] حسب نص المادة 122 من مجلة الاحكام العدلية
