الحجوزات

تقسم الحجوزات إلى عدة أقسام:

أولا: حجوزات المحاكم النظامية او الشرعية ذات الاختصاص:

عندما يرد إلى مدير التسجيل كتاب من المحكمة النظامية او الشرعية يقوم باستلامه من صاحب العلاقة والتوقيع عليه ووضع التاريخ والساعة التي استلمه بها وختم الدائرة، و يعطي نسخة بعد ختمها إلى صاحب العلاقة، ثم يقوم الموظف المختص بالحجوزات بإعطاء الحجز رقم متسلسل على دفتر الحجوزات، وكذلك رقم متسلسل إلكترونيا، ويقوم بتثبيت الحجز على صحيفة السجل في المكان المخصص على صفحة الوقوعات، بحيث يثبت الرقم المتسلسل للحجز و توقيعه والتاريخ وتثبيت ما جاء في مضمون الكتاب من حجز مشيرا إلى رقم الطلب ورقم القضية والتاريخ وكذلك إدراج الحجز الكترونيا ومن ثم مخاطبة الجهة الحاجزة  بكتاب يفيد بوضع إشارة الحجز وتثبيتها ورقم الحجز.

ولا يتم فك هذا الحجز إلا بعد أن يرد كتاب من الجهة الحاجزه التي قامت بالحجز يتضمن فك الحجز نفسه الذي تم وضعه وبذات رقم الدعوى والطلب وإذا كان الحجز على قطعة ارض نظام قديم يتم تثبيت الحجز في خانة الوقوعات والملاحظات مع توقيع من قام بتثبيت الحجز على جانب الصفحة، ويجب التأكد من عدم وجود أي معاملة مفتوحة على القطعة أو على الشخص المحجوز على حصته، وفي حال وجدت صفقة يتم إيقاف السير في إجراءاتها و إرفاق صورة من قرار الحجز في المعاملة الموقوفة.

‏ ‏ثانيا: حجز التأمينات والرهونات:

‏وهذه الحجوزات ناتجة عن معاملة الرهن (انظر معاملة الرهن)

ويتم فكها  بموجب معاملة فك رهن (انظر معاملة فك الرهن)

ثالثا: حجز المحافظ:

يجوز حسب قانون منازعات وضع اليد على الأرض في الباب 76  لسنة 1932 مادة اثنين من باب الحفاظ على النظام العام والمصلحة العامة حجز عقار أو قطعة أرض من قبل المحافظ، وفي هذه الحالة يتم تثبيت إشارة الحجز من خلال كتاب المحافظ الذي يتم فيه تثبيت تاريخ وساعة استلامه، وقد جرت العادة على أنه لا يجوز فك هذا الحجز إلا من خلال كتاب فك من المحافظ ،أو من خلال قرار محكمة، ويتم مخاطبة المحافظ انه قد تم تثبيت إشارة الحجز على الصحيفة، ويتم حجز رقم متسلسل ووضع اشارة الحجز بنفس الطريقة التي ذكرناها سابقا.

رابعا: حجز الرسوم والنفقات:

وهي عبارة عن حجز رسوم الإفراز القضائي أو رسوم الانتقال في حال لم يتم دفع الرسوم عن كل الشركاء، ففي حال تم فتح ملف إفراز قضائي ولم يقم كامل الشركاء بدفع الرسوم المترتبة عليهم يتم تثبيت الحجز على القسائم التي لم يتم استيفاء الرسوم عليها، وكذلك الحال في حال الانتقال إذا لم يتم دفع كامل رسوم المعاملة يتم وضع حجز على حصص الورثة التي لم تدفع الرسوم عنها ويتم إعطاء رقم متسلسل للحجز في دفتر حجوزات الرسوم، وكذلك حجز رقم الكترونيا وتسجيل هذا الرقم على صفحة وقوعات الصحيفة مع توقيع الموظف والتاريخ، ولا يجوز إجراء أي معاملة أو أي تصرف على القسائم أو القطع المحجوزة إلا بعد استيفاء الرسوم حيث يتم فك الحجز عند استيفاء الرسم من خلال صاحب العلاقة بحيث يتم شطب الإشارة بالمداد الأحمر عن صفحة الوقوعات وعن دفتر الحجوزات والكترونيا وتذيل بعبارة فك الحجز بموجب الوصل رقم... بتاريخ .....

خامسا: حجز مؤسسة الإقراض الزراعي:

 يعتبر هذا النوع من الحجوزات القديمة التي تمت فترة الحكم الأردني من خلال مؤسسة الأقراض الزراعي ومقرها في عمان/ الأردن، حيث كان يتم إعطاء تسهيلات زراعية مقابل حجز قطع الأراضي لصالح المؤسسة بموجب سندات منظمة، ولا يجوز إجراء أي معاملات على القطعة باستثناء نقل الارث إلا بعد فك هذا الحجز وفك هذا الحجز يكون عن طريق فتح معاملة فك إقراض زراعي (انظر معاملة فك الإقراض الزراعي).

 سادسا: حجز الإستملاك للمشاريع العامة:

وهذا الحجز يتم وضعه في حال وجود استملاك على قطعة أرض ولكن إجراءات الاستملاك لم تتم بعد، حيث يتم وضع إشارة على صحيفة الوقوعات بأنه هذه الأرض أو العقار أو جزء منه مستملك لصالح الجهة المستملكة، ولا يجوز فك الإشارة إلا بكتاب من الجهة المستملكه أو بتنفيذ الاستملاك وإتمام الإجراءات على الصحيفة.

سابعا: الحجوزات الناتجة عن أعمال التسوية:

وتكون في حال ورود حجز أثناء أعمال التسوية لوجود ‏ ‏مبلغ نتيجة أشجار زيتون أو نتف يتم وضع إشارة الحجز ووضع المبلغ واسم الشخص أو الجهة التي حجز لصالحها العقار، ويتم فكه بعد دفع أصحاب العلاقة المبلغ في صندوق الأمانات أو نتيجة تقديم إقرار أو استدعاء من الدائن يقر بأنه ليس له أي حقوق على العقار وبوجود شاهدين على ذلك، وعند ورود كتاب حجز وعدم ذكر رقم الحوض والقطعة يتم التواصل مع ضريبة الأملاك لأخذ رقم القطعة والحوض بعد البحث والتحري لديهم بناء على اسم المالك.

ثامنا: الحجوزات الواردة من الجهات الرسمية الأمنية أو أي جهة رسمية أخرى:

يتم تثبيت أشارة الحجز على الصحيفة بالطريقة التي ذكرناها ومخاطبة الجهة  الحاجزه لتثبيت الحجز ويتم فك هذا الحجز بعد ورود كتاب من الجهة الحاجزة بفكه أو قرار محكمة.

تاسعا: الحجوزات الواردة من رئيس سلطة الأراضي بكتب رسمية في هذه الحالة لا يجوز فك هذا الحجز إلا من خلال كتاب آخر من نفس الجهة يفيد برفع الإشارة او بقرار من المحكمة

عاشرا: حجز الرسوم الناتج عن استيفاء رسم اقل من المطلوب على عقار ما وتبين لاحقا أن المبلغ الذي يجب استيفاءه أعلى يتم التأشير على صفحة وقوعات الصحيفة بما يفيد استيفاء باقي الرسوم ووضع قيمة المبلغ المتبقي، ولا يتم الفك إلا بعد استيفاء المبلغ المطلوب.

قسم التقييم والتثمين العقاري:

التخمين أو التقييم: هو تحديد القيمة التقديرية في شي ثابت غير منقول بناء على طبيعة الشيء و دراسة شاملة للأسعار وحالة السوق.

أغراض التقييم:

جميع أنواع معاملات التسجيل لغايات دفع الرسوم من بيع وشراء ونقل الإرث وقسمة وغيرها.

معايير التخمين:

1. موقع العقار (المحافظة والمدينة والحي والشارع وقربها من الشوارع والخدمات أو بعدها عنهم)
2. نوع استخدام العقار (سكني أو أداري أو تجاري أو صناعي أو سياحي أو زراعي)
3.  الاتجاهات الجغرافية للعقار.
4. وصف العقار الهندسي كشكل العقار إذا كان مربع أو مستطيل.
5. الخدمات الأساسية (وهو وصول الخدمات الأساسية للعقار من الماء وكهرباء وطرق صرف صحي مواصلات حالة الملكية في العقار إذا كانت مفرزة أو شائعة).
6. شغول العقار إذا كان مثلا مؤجر أو غير مؤجر.
7. أي معايير أخرى نتيجة تغيير واقع الحال.

وسائل التخمين:

أولا: الكشف الحسي :هو الوقوف على رقبة العقار و تقيمها وفقا للمعايير السابقة.

ثانيا: الاستعانة بالبرامج الجغرافية والبوابة الخاصة بسلطة الأراضي أو موقع الجيومولك.

ثالثا: كتاب وصف العقار: حيث يتم الاستعانة بتخمين العقار عن طريق كتاب وصف صادر من الهيئات المحلية (بلدية أو قروية).

رابعا: يمكن للموظف المختص بالتخمين الاستعانة بالخبراء المختصين في هذا المجال.

إجراءات التخمين للمعاملات

عند ورود المعاملة إلى قسم التخمين فإن تخمين العقار موضوع المعاملة يتم على طريقتين:

أولا: إذا كان هناك تخمين سابق للعقار لا يزيد عن مدة السنتين بالإضافة إلى السنة الحالية في هذه الحالة يتم تصوير التخمين السابق و إرفاقه في المعاملة ويتم اعتماده، إلا إذا تبين خلاف ذلك كوجود تغيير على العقار خلال هذه المدة، وفي هذه الحالة يتم عمل تخمين جديد.

ثانيا: إذا لم يكن هناك تخمين سابق أو كان هناك تخمين يزيد على المدة المذكورة في البند السابق في هذه الحالة يتم عمل تخمين جديد بالوسائل المذكورة سابقاً، بالمعايير التي ذكرناها.

اعتماد تخمين:

يتم اعتماد التخمين من قبل الموظف المختص ولجنة التخمين المعتمدة في دائرة التسجيل الذي قام بإعداده، ويتم التوقيع عليه من قبل مدير التسجيل وأصحاب العلاقة( البائع أو المشتري أو وكلائهم).

الاعتراض على التخمين:

في حال كان هناك اعتراض على التخمين من قبل أصحاب العلاقة، وذلك لأي سبب كان، يتم تقديم الاعتراض إلى المدير الذي يقوم برفعه إلى لجنة مختصة في الاعتراضات، (وهي لجنة مشكلة من قبل رئيس سلطة الأراضي)، وتنظر اللجنة بالاعتراض ويتم رفع توصيتها إلى رئيس سلطة الأراضي لاعتماد التوصية، التي قد تكون إما برد الاعتراض أو تغيير التخمين بالزيادة أو النقصان، وفي كل الحالات اذا تم التوقيع على التخمين فلا يقبل الاعتراض.